●用途地域とはなんですか？
不動産取引の大部分は市街化区域内の不動産でそこでは、用途地域（１２地域）が定　められ、用途制限、形態制限（建ぺい率、容積率等）などの建築制限が建築基準法等で規定され土地利用の計画的な配分を図り、市街化の環境を保全しようとすることから都市計画で指定されますが、具体的な建物の用途制限は建築基準法等で定められています。

●建ぺい率とは？
建築物の建築面積（建物の外壁・柱の中心線で囲まれた部分の面積）の敷地面積に対する割合であり、敷地内に一定の空地を確保するための規制です。建築面積は、軒　、ひさし、バルコニー等でこの中心線より１ｍ以上突き出た所があるときは、先端より１ｍ後退した部分まで建築面積に算入されるので注意しましょう。

●容積率とは？
建築物の延べ面積（建物の各階の床面積の合計）の敷地面積に対する割合です。

●農地転用
農地を「農地以外」のものに転用するには、原則として都道府県知事の許可が必要となり、許可の得られない売買等はその効力を生じません。ただし、市街化区域内の農地転用のための売買等については、許可でなく、農業委員会への届け出があれば大丈夫です。

●高額な水道工事代
接面道路に本管敷設がない場合、敷地から本管までの距離が長いと多額の費用を要することがあります。また、接面道路に本管が敷設されている場合でも、道路の敷地に近い方の側に敷設されているか、道路を渡った側に敷設されているかにより費用が倍加することがあります。なお、接面道路に敷設された本管の管径や容量によっては、直接引き込むことができない場合が稀にあります。予め地方自治体の水道局に問い合わせが必要です。

●道路と敷地の関係
建物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に２ｍ以上接していることが必要ですが、条例による制限の付加があります。建築基準法４２条において「道路」とは、幅員４ｍ（特定行政庁が指定した区域内では６ｍ。）以上とされ、公道・私道を問いません。

●二項道路とは？
建築基準法上では、建物を建てる場合、その敷地が幅員4メートル以上の道路に接していなければなりません。そうでないと消防車などが入っていけないからです。しかし実際のところ４メートル未満の道路はたくさんありますし、そこにはこの法律が出来る以前に建物が建ち並んでもいます。ではこのような狭い道路に面した土地には建物は建築出来ないのか、というとそうではありません。道路の中心線から2メートル後退した線を道路境界線とみなせば、建物が建てられることになっています。
このように、幅員4m未満の道で、一般の交通の用に使用されており、特定行政庁が指定した道路を「二項道路」と言います。こうした道路の規定が建築基準法４２条二項にあるからですが、「みなし道路」と呼ぶこともあります。「二項道路なので10平方ｍのセットバックが必要」とか、「二項道路なので50ｃｍセットバック要す」などと言われるのはこのためです。セットバック部分には建物は建築できず、建ぺい率や容積率もセットバックしたあとの敷地面積で計算します。

●重要事項の説明とは？
物件が決まったら、いよいよ購入ということになります。不動産の売買契約では、契約を結ぶ前に「重要事項の説明」が行われることになっています。宅地建物取引業法により、不動産業者が購入者に対して書類にして、説明・交付しなければなりません。「重要事項の説明」は、宅地建物取引主任者が行うことと決められています。
　内容としては、登記簿に記載されている権利関係や購入物件を使用する上で受ける法的な制限などといった「対象物件に関する事項」と、契約時に支払う手付金や手付金の保全措置、契約の解除の際の措置といった「取引条件に関する事項」の2つが書かれています。専門的で難しい場合があったり、説明には長時間を要しますが、意味が分からないまま聞き過ごすのは禁物。分からない場合は、納得できるまで質問します。事前に説明書のコピーをもらって読んでおくのがいいでしょう。

●実測売買と登記簿売買
実測売買とは土地の売買価格を坪単価（または平方メートル単価）で定め、実測を行ったうえで最終的に売買総額を確定させるやり方です。実測の方法には、売主が指示した敷地境界のポイントを基に測量するもの、隣地所有者立会いの元で境界をお互いに確認しながら測量するもの、前面が公道などの場合に役所の担当者立会いの元で測量するもの「官民査定」などがあります。
登記簿売買とは土地の売買価格を総額でいくらと定め、登記簿の面積と実際の面積が異なっていても、売買価格の清算は行わない、というものです。また測量費用を売主と買主のどちらが負担するのか、といった条件もあらかじめ定めておく必要があります。普通は売主が負担するのが多いようです。

●地盤調査
「砂上の楼閣」と言う諺を知ってますか？

「基礎がしっかりしていない物事．すぐこわれてしまうこと．実現不可能なこと」

などという意味です。まさに軟弱地盤の上に建った家のことです。基礎がしっかりしてても地盤が悪いと「砂上の楼閣」となります。
いかに丈夫な建物を建てても、その建物が軟弱地盤の上に建っていれば、いつ傾いても不思議ではありません。しかも、土の中身（軟弱地盤）は表面を見ただけでは判断できません。「砂上の楼閣」とならない為にも「地盤調査」が必要なのです。
いままで「この辺は地盤が固いから大丈夫」で済ませてきた物件は、必ずしも調査データに基づいて施工された物ばかりではない筈です。
正確な地盤調査を実施し、適切な地盤対策（土地条件に合った基礎仕様の選定）を施す事が欠陥住宅を造らない為の第一歩です！

●徒歩３分の意味
不動産広告などに「徒歩３分」などと表示してありますが、一体どれぐらいの距離だと思いますか。実は景品表示法には、事業所や事業所団体でつくられる公正競争規約が定められており人(大人）は一分間に８０ｍ歩くと定められています。例えば、駅からの距離が１２００ｍあれば「徒歩１５分」ということです。しかし、この規約は、自主的なものであり、法律ではありません。

●四種類の土地価格
■地価公示価格（公示地価）…国土交通省・土地鑑定委員会
毎年1月1日が評価基準日。3月下旬に発表。
国内の公的な土地評価の基準とも言えます。

■路線価（相続税路線価・倍率価格・相続税評価額）…国税庁
毎年1月1日が評価時点。8月頃発表。
地価公示価格の８割が目安。おもに相続税、贈与税、地価税を算定する基準となる価格です。

■固定資産税評価額…地方自治体（総務省）
3年毎の1月1日に見直し。地価公示価格の7割程度が目安。固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用され、住まいと密接に関係しています。

■基準地価（都道府県地価調査基準地価格・都道府県地価調査結果）…都道府県
毎年7月1日が評価基準日。9月頃発表。地価公示価格が都市計画区域内を対象にしているのに対し、都市計画区域外の林地なども含み性格は地価公示価格とほぼ変わりませんが、地価公示価格と並んで国内の土地取引価格の目安になっています。

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